Impact de la Nature du Bien

Introduction :

Quel est l’ Impact de la Nature du Bien sur votre Investissement Locatif. En d’autres termes, est-il préférable d’investir dans un Appartement en copropriété ou dans une Maison Individuelle?

Vous avez sans doute un avis préconçu sur cette question mais est-il appuyé sur des éléments objectifs?

Dans cet article nous allons comparer un Appartement et une Maison. Nous établirons leur Simulation Fiscale et Financière respective et les comparerons. Ensuite, nous analyserons objectivement les résultats et en tirerons des conclusions.

 

Impact de la Nature du Bien :

Nous allons comparer un Appartement et une Maison. Ces 2 biens ont des caractéristiques semblables. L’Appartement et la Maison offrent  la même Surface Habitable de 65,42m². L’Appartement dispose d’un boxe ou d’un stationnement de 18,08m² et la Maison dispose d’un garage de même surface. La Surface Utile de l’Appartement est égale à la surface habitable de 65,42m² et la Surface Utile de la Maison monte à 68,46m² du fait du garage. Cela conduit à 2 Loyers différents, 652,48€ pour l’Appartement et 673,90€ pour la Maison :

 

Le Coût d’Acquisition de l’Appartement est de 192.780,80€ et celui de la Maison de 217.648,30€. Nous considérerons que les 2 biens sont acquis en octobre 2017 et mis en location en Novembre 2018 à l’issue de la phase de travaux. Le propriétaire de l’Appartement consacre un apport de 5.000€ à son Projet et celui de la Maison un apport plus important de 15.000€ ; ces 2 montants permettent de couvrir les Droits de Mutation et les Émoluments du Notaire. Le solde est financé à Crédit : Taux de 1,8% sur 25 ans et Assurance Décès Invalidité de 0,24% annuel du Capital emprunté sur 1,5 têtes.

Par contre, ces 2 biens ont des charges qui peuvent diverger :

• Rotation des Locataires : elle est plus importante pour un Appartement que pour une Maison. Nous prenons comme hypothèse que les locataires de l’Appartement ne restent que 2 ans en moyenne et que ceux de la Maison changent tous les 3 ans. À chaque rotation, nous considérons que le bien subit un mois de vacance ; cela représente 1 loyer de perdu tous les 2 ans pour l’Appartement et tous les 3 ans pour la Maison.
• Frais d’Administration :  À chaque rotation, nous considérons que le propriétaire confie la rédaction d’un bail à son notaire ; cela représente une charge de 0,5 loyer tous les 2 ans pour l’Appartement et tous les 3 ans pour la Maison..
• Frais de Gestion : Les 2 biens sont gérés en direct par leur propriétaire (pas de frais de gestion à verser à une agence immobilière). Nous déduisons seulement le forfait de 20€ annuel de Frais de Gestion accordé par le Fisc.
• Assurance Propriétaire Non Occupant : Nous comptons 100€ par an pour chaque bien.
• Assurance Loyers Impayés : Nous prévoyons cette sécurité qui coûte 3% des Loyers pour chaque bien.
• Provision de Réparations, Entretien ou Amélioration : Nous prévoyons 3.000€ tous les 5 ans pour l’Appartement et 2.000€ sur la même période pour la Maison. Les Travaux sur une Copropriété sont plus chers car le bâtiment est plus haut ce qui complique les interventions et il faut penser aux parties communes qui n’existent pas pour une maison.
• Charges Non Récupérables en Copropriété : l’Appartement fait partie d’une Copropriété dont la gestion est confiée à un Syndic. La Rémunération de ce syndic, l’entretien des ascenseurs, de la porte de garage automatique ou de la VMC génèrent des charges non récupérables (non refacturables au locataire). Nous estimons ces charges à 5% du montant des loyers (hors déduction des mois de vacance). Ces charges n’existent pas dans le cas de la maison.
• Éviction, Relogement : Nous prévoyons des Frais d’Éviction et de Relogement du Locataire s’élevant à 1.000€ tous les 10 ans. Ces Frais sont identiques pour l’Appartement et la Maison.
• Taxe Foncière : Ces 2 biens étant de surface équivalente, nous leur avons attribué la même Taxe Foncière s’élevant à 1.050€ par an et exonérée les 2 premières années.

 

Voici la Simulation Fiscale et Financière de l’Appartement :

Le Loyer pour 65,42m² de SU s’élève à 652,48€. En tenant compte de la vacance d’1 mois tous les 2 ans on obtient un cumul de 241.448,84€ sur 33 ans. Les Frais Financiers s’élèveront à 68.797,02€ et les Autres Frais et Charges à 87.541,39€ toujours en cumul sur 33 ans. Cela conduit à un Revenu Foncier Taxable de 86.110,43€.

Les Cotisations Sociales s’élèveront à 15.138,35€. Nous avons fait évoluer le profil fiscal du propriétaire dont la TMI est à 14% jusqu’à l’Année 12 et passe à 30% à compter de l’Année 13. Ce profil conduit à une Imposition sur les Revenus Fonciers de 21.242,57€ en cumul sur 33 ans. La Réduction d’Impôt PINEL s’élève à 40.484,01€ soit 21% du Coût de l’Appartement (l’Impôt de ce propriétaire est suffisant pour récupérer la totalité de la Réduction PINEL).

Enfin et c’est le plus important, l’Effort d’Épargne à l’Année 13 (fin de la période de Défiscalisation) s’élève à 30.481,04€ soit 208,77€ de moyenne mensuelle. Ce même Effort d’Épargne s’élèvera à 119.692,44€ à l’issue de l’Amortissement du Prêt en Année 27 soit 381,19€ de moyenne mensuelle.

Mais parallèlement, vous aurez amorti 78.566,92€ de Capital en Année 13 soit un Effet Levier de 2,58 et 192.780,80€ en Année 27 soit un Effet Levier de 1,61.

 

Voici la Simulation Fiscale et Financière de la Maison :

Le Garage en Maison Individuelle augmente la Surface Utile à 68,46m² et le Loyer à 673,90€. Avec une vacance d’1 mois tous les 3 ans on obtient un cumul de 252.840,85€ sur 33 ans. Les Frais Financiers augmentent de 5.199,13€ à 73.996,15€ et les Autres Frais et Charges diminuent de 19.824,17€ à 67.717,22€ toujours en cumul sur 33 ans. Cela conduit à un Revenu Foncier Taxable en augmentation de 26.017,06€ à 111.127,49€.

Les Cotisations Sociales et l’Imposition augmentent avec le Revenu Foncier. Les Cotisations Sociales passent à 19.139,97€ (+4.001,62€) et l’Impôt sur Revenu Foncier passe à 27.270,66€ (+6.028,09€). La Réduction d’Impôt PINEL s’élève à 45.706,17€ soit 21% du Coût d’Acquisition de la Maison.

Venons-en à l’Effort d’Épargne : à la fin de la période de Défiscalisation en Année 13 il s’élèvera à 35.301,4837€ soit 241,79€ de moyenne mensuelle. À l’issue de l’Amortissement du Prêt en Année 27 il s’élèvera à 126.674,0939€  soit 403,42€ de moyenne mensuelle.

Mais parallèlement, vous aurez amorti 94.391,66€ de Capital en Année 13 soit un Effet Levier de 2,67 et 217.648,30€ en Année 27 soit un Effet Levier de 1,72.

 

Conclusion :

Malgré un Coût d’Acquisition supérieur la maison se révèle être légèrement plus rentable que l’Appartement. Plusieurs éléments expliquent ce résultat :

• La Vacance qui est plus importante pour un Appartement que pour une Maison ; notre écart est raisonnable à 1 mois tous les 2 ans contre 1 mois tous les 3 ans (50% d’écart).
• La Provision de Réparations, Entretien ou Amélioration qui est plus coûteuse sur un immeuble que sur une maison. Nous avons là encore prévu un écart de 50% (3.000€ contre 2.000€ tous les 5 ans).
• Les Charges Non Récupérables dans le cas de l’Appartement qui représentent 5% du montant des loyers. Ces charges n’existent pas dans le cas d’une maison.

Malgré des Loyers très proches (21,42€ soit 3,28% d’écart), le Revenu Foncier de la Maison est 28,84% plus élevé que celui de l’Appartement. Les Efforts d’Épargne sont très proches mais l’Effet Levier est légèrement en faveur de la Maison.

Enfin, une fois le Prêt amorti la Maison vous rapportera un Revenu Foncier Taxable de 5.927,44€ en moyenne annuelle contre 4.983,17€ pour l’Appartement.