Impact de la Durée du Prêt

1- Introduction :

Faut-il opter pour un Prêt long ou court? Quel est l’ Impact de la Durée du Prêt sur votre Fiscalité et votre Effort d’Épargne?

Voici une question très intéressante à laquelle nous répondrons dans cet article. Cela vous donnera des idées sur la Stratégie à adopter.

 

2 – Simulations Fiscales et Financières avec 3 Durées de Prêt différentes :

Pour cela j’ai préparé 3 Simulations Fiscales et Financières pour un même Projet de 100m² de Surface Utile, situé en Zone B1 et dont le Coût s’élève à 266.505€. Le Loyer correspondant à 100m² de Surface Utile en Zone B1 s’élève à 896.23€ mensuel.

• La Première Simulation s’appuie sur un Prêt Amortissable de 15 ans :
• La Seconde Simulation s’appuie sur un Prêt Amortissable de 20 ans :
• La Troisième Simulation s’appuie sur un Prêt Amortissable de 25 ans :

Que se passe t-il à l’issue de la Période de Défiscalisation (Année 13 de nos Simulations)? :

• Avec l’Amortissement de 15 ans, le Remboursement du Prêt est rapide et le Cash Flow nécessaire est important. En Année 13 (2029), vous aurez consacré 111.988,26€ de Trésorerie et l’Apport + l’Amortissement s’élèveront à 195.078,46€ soit un Ratio de 1,74.
• Avec l’Amortissement de 20 ans, le Remboursement du Prêt est modéré et le Cash Flow nécessaire est moyen. En Année 13 (2029), vous aurez consacré 603.595,21€ de Trésorerie et l’Apport + l’Amortissement s’élèveront à 143.248,30€ soit un Ratio de 2,25.
• Avec l’Amortissement de 25 ans, le Remboursement du Prêt est lent et le Cash Flow nécessaire est faible. En Année 13 (2029), vous aurez consacré 34.713,94€ de Trésorerie et l’Apport + l’Amortissement s’élèveront à 112.315,66€ soit un Ratio élevé de 3,24.

 

Regardons maintenant les résultats à l’Issue de la Période d’Amortissement du Prêt :

• Avec l’Amortissement de 15 ans, le Prêt est soldé à l’Année 17, le bien de 266.505€ vous appartiendra à 100% en 2033 et vous aurez pour ce faire consacré 166.612,50€ de Trésorerie soit 858,83€ mensuel.
• Avec l’Amortissement de 20 ans, le Prêt est soldé à l’Année 22, le bien de 266.505€ vous appartiendra à 100% en 2038 et vous aurez pour ce faire consacré 150.364,90€ de Trésorerie soit 591,99€ mensuel.
• Avec l’Amortissement de 25 ans, le Prêt est soldé à l’Année 27, le bien de 266.505€ vous appartiendra à 100% en 2043 et vous aurez pour ce faire consacré 135.225,35€ de Trésorerie soit 430,65€ mensuel.
• Dès l’année suivante (2034, 2039 ou 2044), le bien vous rapportera environ 8.092€ de Revenu Foncier, vous coûtera environ 2.525€ de Cotisations Sociales et d’Impôt soit un Revenu net de 5.568€ annuel soit 463,66€ mensuel. Ce résultat varie chaque année en fonction des Taux d’Inflation appliqués sur les Loyers et les Autres Frais et Charges (dans notre exemple, ils sont respectivement de 0,2% et 1%).

 

En ce qui concerne la Fiscalité, elle est légèrement plus avantageuse sur les Prêts de longue durée. En effet, avec un prêt court le capital se rembourse rapidement et à l’inverse les intérêts bancaires diminuent rapidement. Mécaniquement votre Revenu Foncier (Loyers – Charges Financières – Autres frais et Charges) augmentera plus rapidement et l’impôt à payer également. Mais attention pour gagner un peu sur l’imposition vous devrez donner beaucoup plus d’intérêts à votre banque ; c’est un jeu de vases communiquant.

• Avec l’Amortissement de 15 ans, vous aurez payé 29.179,85€ de Cotisations Sociales et 23.718,65€ d’Impôt à 14% de TMI  sur 30 ans et 56.339,46€ d’Intérêts Bancaires les 17 premières années soit un total de 109.237,96€.
• Avec l’Amortissement de 20 ans, vous aurez payé 26.227,72€ de Cotisations Sociales et 21.315,78€ d’Impôt à 14% de TMI  sur 30 ans et 73.502,83€ d’Intérêts Bancaires les 22 premières années soit un total de 121.046,33€.
• Avec l’Amortissement de 25 ans, vous aurez payé 23.217,52€ de Cotisations Sociales et 18.865,61€ d’Impôt à 14% de TMI  sur 30 ans et 91.004,17€ d’Intérêts Bancaires les 27 premières années soit un total de 133.087,30€.

 

Attention les 3 Simulations Fiscales et Financières sont établies avec une Tranche Marginale constante de 14%. Peut-être êtes-vous dans la TMI de 30%. Vous pouvez également changer de Tranche Marginale au cours de la Simulation (Promotion salariale ou départ d’un enfant qui sort de votre foyer fiscal et fait diminuer votre nombre de parts). Ceci impactera la colonne centrale du Module Fiscalité de nos Simulations.

Bien entendu, si vous nous confier l’Étude de votre Investissement Locatif, nous adapterons les Simulations à votre situation fiscale précise.

 

3 – Quelles Stratégies adopter ?

Forts des chiffres extraits de ces 3 Simulations nous pouvons définir 2 Stratégies différentes :

Amortissement Court pour se constituer du Patrimoine :

Si vous souhaitez investir dans l’Immobilier Locatif en vue de vous constituer du Patrimoine, d’en tirer une rente ultérieure, puis de transmettre ce bien à vos enfants, vous vous orienterez plutôt vers un Amortissement court. Cette stratégie sera d’autant plus pertinente si vous êtes à l’aune de la cinquantaine (Effort d’épargne pendant 15 ans puis rente à compter de vos 65 ans au moment de la retraite). En remboursant rapidement le prêt vous paierez un peu plus d’Impôts mais vous économiserez beaucoup de frais financiers et toucherez la rente plus vite.

Amortissement Long pour Défiscaliser :

Si vous souhaitez utiliser l’Investissement Locatif comme un moyen de défiscaliser, vous opterez plutôt pour un Amortissement long. Vous associerez ce choix à la volonté de vendre le bien rapidement. Sans doute à l’issue des 12 ans de Défiscalisation voire même après seulement 9 ans pour toucher l’avantage fiscal maximum de 2% par an et vendre avant qu’il ne descende à 1%. Après cette vente, vous pourrez rebondir sur un autre Investissement Locatif neuf, vous permettant de toucher un nouvel avantage fiscal et au plus fort.

Par ailleurs, comme nous l’avons constaté avant, l’Effort d’Épargne  est beaucoup moins important dans le cadre d’un Amortissement long. Avec un Amortissement de 25 ans, cet Effort d’Épargne est de 430,65€ mensuel au bout de 27 ans et seulement 237,77€ mensuel au bout de 12 ans. Il vous sera donc facile d’Investir dans 2 biens en parallèle. Mais pour que ce raisonnement soit valable, il faut que votre Impôt sur le Revenu soit le double de l’Avantage PINEL. Si vous achetiez 2 biens identiques à notre exemple, il faudrait que votre Impôt soit au moins égal à 10.660€. Mais attention le cumul des avantages fiscaux ne peut excéder 10.000€ par an. Et dans ce cas vous seriez certainement dans le tranche Marginale de 30%.