Impact de la Surface du Bien

Introduction :

Quel est l’ Impact de la Surface sur votre Investissement Locatif. En d’autres termes, est-il préférable d’investir dans une petite ou une grande Surface?

Vous avez sans doute un avis préconçu sur cette question mais est-il appuyé sur des éléments objectifs?

Dans cet article nous allons comparer 2 biens de Surfaces différentes? Nous établirons leur Simulation Fiscale et Financière respective et les comparerons. Ensuite, nous analyserons objectivement les résultats et en tirerons des conclusions.

Impact de la Surface du Bien :

Pour cela nous allons comparer 2 Appartements, le premier de 45m² et le second de 60m².

Le Coût de ces appartements est de 2.600€/m².

Le petit de 45m² vaut donc 117.000€ auxquels s’ajoutent 3.643,44€ de Droits de Mutation et Émoluments du Notaire et 3.000€ de Travaux restant à la charge du propriétaire (cuisine aménagée par exemple). Soit un Budget total de 123.643,44€ ; nous supposons que le propriétaire consacre un Apport de 4.000€ pour couvrir les Droits de Mutation et Émoluments du Notaire.

Le plus grand de 60m² vaut donc 156.000€ auxquels s’ajoutent 4.295,75€ de Droits de Mutation et Émoluments du Notaire et 3.000€ de Travaux restant à la charge du propriétaire. Soit un Budget total de 163.295,75€ ; nous supposons que le propriétaire consacre un Apport de 4.500€ pour couvrir les Droits de Mutation et Émoluments du Notaire.

Pour les 2 Appartements, nous prenons les Hypothèses de Charges suivantes :

  • Rotation des Locataires : Nous prenons comme hypothèse que les locataires ne restent que 2 ans en moyenne pour le petit Appartement de 45m² et 3 ans pour celui de 60m². À chaque rotation, nous considérons que le bien subit un mois de vacance ; cela représente 1 loyer de perdu tous les 2 ans pour le 45m² et tous les 3 ans pour le 60m².
  • Frais d’Administration :  À chaque rotation, nous considérons que le propriétaire confie la rédaction d’un bail à son notaire ; cela représente une charge de 0,5 loyer tous les 2 ans pour le 45m² et tous les 3 ans pour le 60m².
  • Frais de Gestion : Les 2 biens sont gérés en direct par leur propriétaire (pas de frais de gestion à verser à une agence immobilière). Nous déduisons seulement le forfait de 20€ annuel de Frais de Gestion accordé par le Fisc.
  • Assurance Propriétaire Non Occupant : Nous comptons 80€ par an pour l’appartement de 45m² et 100€ pour celui de 60m².
  • Assurance Loyers Impayés : Nous prévoyons cette sécurité qui coûte 3% des Loyers pour chaque bien.
  • Réparations, Entretien ou Amélioration : Nous prévoyons 2.250€ pour l’Appartement de 45m² et 3.000€ pour l’Appartement de 60m² tous les 5 ans.
  • Charges Non Récupérables en Copropriété : l’Appartement fait partie d’une Copropriété dont la gestion est confiée à un Syndic. La Rémunération de ce syndic, l’entretien des ascenseurs, de la porte de garage automatique ou de la VMC génèrent des charges non récupérables (non refacturables au locataire). Nous estimons ces charges à 5% du montant des loyers (hors déduction des mois de vacance).
  • Éviction, Relogement : Nous prévoyons des Frais d’Éviction et de Relogement du Locataire s’élevant à 1.000€ tous les 10 ans.
  • Taxe Foncière : Nous évaluons celle de l’Appartement de 45m² à 800€ par an et celle l’Appartement de 60m² à 1.050€.

 

Voici la Simulation Fiscale et Financière de l’Appartement de 45m² :Impact de la Surface du Bien - Simulation Fiscale et Financière d'un Appartement de 45m²SU et 123.643€ en Zone B1 amorti en 20ans

Le Loyer pour la Surface Utile de 45m² s’élève à 508,54m². En tenant compte de la vacance d’un mois tous les 2 ans cela représentera 188.184,22€ en 33 ans. Le Prêt de 119.643,44€ à 1,8% sur 20 ans coûtera 35.692,88€ de Frais Financiers. Les Autres Frais et Charges s’élèveront à 67.625,26€ ce qui conduit à un Revenu Foncier de 84.866,08€ en 33 ans.

Les Cotisations Sociales cumuleront 14.771,73€ et l’Impôt sur le Revenu Foncier 20.376,35€ sur 33 ans. La Réduction d’Impôt PINEL touchée en intégralité rapportera 25.965,12€ (soit 21% du coût de l’Investissement de 123.643,44€).

Enfin à l’Issue de la Période de Défiscalisation (Année 13) vous aurez consacré 27.984,64€ d’Effort d’Épargne au Projet et amorti 65.471,40€ de Capital, soit un Effet Levier de 2,34.

À l’Issue de la Période d’Amortissement du Prêt (Année 22) vous aurez consacré 71.512,97€ d’Effort d’Épargne au Projet et amorti la totalité de votre Investissement de 123.643,44€, soit un Effet Levier de 1,73.

 

Voici la Simulation Fiscale et Financière de l’Appartement de 60m² :Impact de la Surface du Bien - Simulation Fiscale et Financière d'un Appartement de 60m²SU et 163.296€ en Zone B1 amorti en 20ans

Le Loyer pour la Surface Utile de 60m² s’élève à 614,27m². En tenant compte de la vacance d’un mois tous les 3 ans cela représentera 230.468,16€ en 33 ans. Le Prêt de 158.795,75€ à 1,8% sur 20 ans coûtera 47.265,06€ de Frais Financiers. Les Autres Frais et Charges s’élèveront à 84.487,28€ ce qui conduit à un Revenu Foncier de 98.715,82€ en 33 ans.

Les Cotisations Sociales cumuleront 17.129,30€ et l’Impôt sur le Revenu Foncier 24.036,30€ sur 33 ans. La Réduction d’Impôt PINEL touchée en intégralité rapportera 34.292,16€ (soit 21% du Coût de l’Investissement de 163.295,75€).

Enfin à l’Issue de la Période de Défiscalisation (Année 13) vous aurez consacré 39.694,90€ d’Effort d’Épargne à votre Investissement et amorti 86.087,74€ de Capital, soit un Effet Levier de 2,17.

À l’Issue de la Période d’Amortissement du Prêt (Année 22) vous aurez consacré 99.553,50€ d’Effort d’Épargne au Projet et amorti la totalité de votre Investissement de 163.295,75€, soit un Effet Levier de 1,64.

 

Conclusion :

L’effet Levier du petit Appartement de 45m² est légèrement supérieur à celui de 60m². Cet écart s’élève à 7,2% en Année 13 et 5,2% en Année 22.

Mais si vous choisissez de vendre à l’Issue de la Période de Défiscalisation ou une fois le prêt soldé, vous récupérerez un Capital 1/3 plus important si vous optez pour le 60m².

De même, si vous conservez le logement pour en toucher la rente à compter de l’Année 23, celle-ci s’élèvera en moyenne à 2.141,15€/an pour le 45m² et 2.554,56€/an pour le 60m². Ces rentes sont calculées pour une TMI de 30%.

Si votre profil fiscal était plus faible à 14% de TMI, ces rentes seraient réévaluées comme suit : 2.730,02€/an en moyenne pour le 45m² et 3.255,96€ annuel en moyenne pour le 60m².

 


Pour en savoir plus, consultez les autres pages du Dossier Investissement Locatif de Mon Projet Maison :

Investissement Locatif en Maison
Simulation d’Investissement Locatif
Calcul du Loyer PINEL
Impact de la Durée du Prêt
Impact de la Nature du Bien
Impact de la Surface du Bien