Simulation d’Investissement Locatif

Simulation d'Investissement Locatif

Vous envisagez de réaliser un Investissement Locatif et vous avez besoin de faire une Simulation d’Investissement Locatif. Dans cet article nous vous détaillons les éléments intervenant dans cette Simulation Financière : Le Loyer, les Charges Déductibles, la Fiscalité des Revenus Fonciers, l’Avantage Fiscal PINEL. Nous aborderons également la notion de Rendement, Cash Flow (Trésorerie) ou d’Effet Levier.

 

1 – Le Loyer :

En Investissement PINEL, le loyer est réglementé. Il est le produit de 3 éléments :

Surface Utile x Coefficient de Pondération x Tarif Réglementé

a – Surface Utile :

La surface prise en compte est La Surface Utile. Il s’agit de la Surface Habitable augmentée de 50% des annexes (caves, balcons, remises…) dans la limite de 8m². En maison individuelle, le garage entre dans les annexes après déduction d’un stationnement forfaitaire de 12m². En appartement, le stationnement ne majore pas la Surface Utile et le loyer non plus.

b – Le Coefficient de Pondération :

Le Coefficient de Pondération s’élève à 0,7 + (19 / Surface Utile) qui est décroissant avec la surface. Il vaut 1,0166 pour 60m², 0,9375 pour 80m² et 0,89 pour 100m².

c – Le Tarif Réglementé :

Le Tarif Réglementé plafonne les loyers en 2017 à :

16,83€/m² sur la Zone Abis,

12,50€/m² sur la Zone A,

10,07€/m² sur la Zone B1 et

8,75€/m² en Zone B2.

Ainsi une maison de 93m² habitable avec un garage de 18m² et un cellier non isolé de 8m² située sur Nantes Métropole en Zone B1 aura la loyer suivant :

  • Surface Utile :
    • Surface des Annexes = (Surface du Garage – 12m²) + Surface du Cellier = (18 – 12) + 8 = 14m²,
    • Surface Retenue pour les Annexes = 50% de la Surface des Annexes dans la limite de 8m² = 14 / 2 = 7m² (on retient cette surface car elle est bien inférieure à 8m²),
    • Surface Utile = Surface Habitable + Surface Retenue pour les Annexes = 93 + 7 = 100m²
  • Le Coefficient de Pondération :
    • 0,7 + (19/100) = 0,89
  • le Tarif Réglementé :
    • À Nantes, nous sommes en Zone B1 à 10,07€/m²,
  • Le Loyer PINEL :
    • 100m² x 0,89 x 10,07€/m² = 896,23€ mensuel

 

2 – Les Charges Déductibles :

a – Les Charges Financières :

Il s’agit des Charges liées aux prêts que vous avez sollicités pour investir sur ce bien. Il faut tout additionner, les frais de dossier, les intérêts et les assurances. Ces charges sont importantes en début d’opération mais décroissent chaque année jusqu’à devenir nulles lorsque les prêts seront soldés. Pour les connaître avec précision, il faut disposer d’un échéancier de prêt et sommer les intérêts et assurances sur chaque année.

b – Les Autres Frais et Charges :

Forfaitairement, vous pouvez déduire 20€ de frais de gestion par an. Si votre bien est un appartement, vous pouvez déduire les charges de copropriété non récupérables auprès du locataire. Si vous confiez la gestion de votre bien à une agence, la rémunération de celle-ci est déductible. L’assurance propriétaire non occupant et l’Assurance Loyer Impayés entrent également des les Autres Frais et Charges. Enfin vous pouvez déduire la Taxe Foncière hors Taxe d’Enlèvement des Ordures Ménagères que vous refacturez à votre locataire.

Ces charges sont quasiment constantes. On peut leur appliquer une inflation de l’ordre d’1% par an.

 

3 – Le Revenu Foncier :

Le Revenu Foncier est établi sur l’Année fiscale. Il cumule vos Loyers et en déduit tous les Charges :

Revenu Foncier = Loyers réellement perçus sur l’année – Charges Financières – Autres Frais et Charges

En principe ce Revenu Foncier s’ajoutera à vos Revenus et sera taxé 2 fois :

Taxation au titre des Cotisations Sociales à hauteur de 15,5% (jusqu’au 31/12/2017) puis de 17,2% à compter de 2018,

Taxation sur les Revenus au Taux de votre Tranche Marginale d’Imposition (TMI).

Mais ceci n’est pas le cas général car vous pouvez être en Déficit Foncier imputable ou non à vos Revenus.

 

4 – Déficit, Bénéfice Foncier et Fiscalité :

La Première Année de Défiscalisation est celle où vous commencerez à louer votre bien et à percevoir des loyers (fait générateur au sens fiscal). Or vous aurez probablement mis en place les Prêts de nombreux mois avant cette mise en location (dans l’exemple fourni ci-après cette Première Année de Défiscalisation est l’Année 2 du Projet). Il en résulte que les loyers peuvent être faibles (dans notre exemple la location commence en novembre et il n’y a que 2 loyers perçus sur l’année) et à l’inverse les Charges Financières peuvent être élevées. En effet, sur votre première déclaration, vous pourrez déduire les Frais de Dossier du Prêt, les Intérêts Intercalaires du Prêt pendant la phase de Report (12 mois sur notre exemple), les Intérêts d’Amortissement (Novembre et Décembre sur l’exemple) et les Assurances versées depuis la mise en place du Prêt (14 mois). Il en résulte un Revenu Foncier en Déficit de plusieurs milliers d’Euros (-6.049,87€).

Bonne nouvelle, lorsque vous êtes en Déficit Foncier vous n’avez pas de Cotisations Sociales à payer. Mieux, les Autres Charges sont imputables à vos Revenus (-231.32€) et vous bénéficierez donc d’un gain fiscal correspondant au montant de vos Autres Frais et Charges multiplié par votre Taux Marginal d’Imposition (231,32 x 0,14 = 32,38€). Le solde du Déficit Foncier (Loyers – Charges Financières = -5.818,55€) n’entre pas dans vos Revenus de l’année mais sera reportable sur vos Revenus Fonciers des années suivantes.

L’année suivante (Année 3 de l’exemple), vous toucherez certainement 12 Loyers et vos Charges Financières seront beaucoup moins élevées (Intérêts et Assurances sur 12 mois mais plus d’Intérêts Intercalaires ni de Frais de Dossier). Vous serez donc certainement en Bénéfice Foncier (+3.395,58€). Mais vous pourrez utiliser le Déficit Foncier Reportable (mis en réserve l’Année précédente) pour mettre à zéro votre Bénéfice de l’Année. Il en résulte que vous n’aurez toujours pas de Cotisations Sociales à payer ni d’Impôt au Taux de votre Tranche Marginale.

Si le Déficit Foncier de la Première Année est suffisamment important, vous bénéficierez de cette Mise à Zéro encore quelques années. Ce n’est pas le cas dans notre exemple où le Bénéfice Foncier est atteint en Année 4 (1.231,42€). Ce Bénéfice Foncier sera soumis à 2 prélèvements : les Cotisations Sociales de 17,2% dès 2018 et l’Impôt au Taux de votre Tranche Marginale d’Imposition puisque le Revenu Foncier s’ajoute à vos Revenus.

Tout cela est un peu complexe mais nous avons créé un outil synthétique qui permet de visualiser tous ces éléments. Vous trouverez ci-dessous l’Étude Fiscale et Financière d’un Investissement Locatif de 266.505€ dont le Loyer PINEL s’élève à 896,23€.

Voici cette Simulation d’Investissement Locatif :Simulation d'Investissement Locatif - Simulation Fiscale et Financière Maison de 100m²SU et 266.505€ en Zone B1 amorti en 16ans

 

5 – Avantage Fiscal PINEL :

Indépendamment des Impositions évoquées ci-avant, vous toucherez chaque année une Réduction d’Impôt égale à 2% du montant de l’Investissement les 9 premières années puis 1% les 3 années suivantes. Mais attention, il s’agit d’une Réduction d’Impôt ; pour en bénéficier à 100%, il faut que chaque année votre impôt soit supérieur à la Réduction PINEL. Si ce n’est pas le cas les montants non utilisés seront perdus (il ne sont pas reportables). Assurez-vous que vos Revenus resteront suffisants tout au long de la période de Défiscalisation choisie (6, 9 ou 12 ans). L’Étude ci-dessus correspond à un investissement de 266.505€ et l’avantage PINEL est versé à 100% pendant 12 ans (9 x 5.330,10€ + 3 x 2.665,05€ = 55.966,05€).

 

6 – Rendement Locatif :

Le Rendement Locatif est le Ratio entre les Loyers Annuels et le Montant de l’Investissement. Le rendement idéal est de 5% mais vu les coûts élevés des fonciers les programmes neufs se positionnent souvent entre 3 et 4% (dans notre exemple nous sommes à 4,04% en théorie. Mais en réalité, il faut le réduire à 3,93% si l’on tient compte d’une vacance d’1 mois tous les 3 ans).

 

7 – Cash Flow (Trésorerie) :

Le Cash Flow ou la Trésorerie est la différence entre les Recettes et les Charges. Aux charges déjà évoquées auparavant, il faut ajouter le Remboursement de Capital des Prêts (cette charge n’entre pas dans le raisonnement fiscal) et tous les Apports Personnels complétant le Financement. Dans le cas présenté ici la Trésorerie est négative pendant toute la période d’Amortissement des Prêts. En fin d’année 13 (dernière Année de l’Avantage Fiscal PINEL), la Trésorerie consacrée à cet Investissement s’élèvera à 99.870,27€ (soit 684,04€ mensuel depuis le début de l’opération. En fin d’année 18 (Fin du Prêt), la Trésorerie consacrée à cet Investissement s’élèvera à 162.886,18€.

 

8 – Effet Levier :

Cette Trésorerie Négative (Effort d’Épargne) consacrée au Projet peut sembler importante, mais c’est normal puisque parallèlement vous remboursez une dette. En fin d’Année 13 le Cumul d’Apport et de Dette Remboursée s’élève à 182.099,76€ soit 1,82 fois plus que la Trésorerie que vous aurez investie. En fin d’Année 18 le Cumul d’Apport et de Dette Remboursée s’élève à 266.505€ (ce qui est bien égal au Budget du Projet) soit 1,64 fois plus que la Trésorerie que vous aurez investie.

Ce rapport d’environ 1,8 sur notre exemple correspond à l’Effet Levier. C’est bien compréhensible car vous n’êtes pas seul à financer votre investissement ; il y a 2 autres acteurs qui vous aident. Le plus important est le ou les locataire(s) ; de l’année 2 à l’Année 18, les locataires vous auront versé 171.978,76€. Le second est l’État qui vous aura versé 55.966,05€ au titre de l’Avantage Fiscal PINEL en 12 ans. Mais attention de l’Année 2 à l’Année 18 vous aurez également versé à l’État 11.962,31€ de Cotisations Sociales et 9.704,41€ d’Impôt sur le Revenu complémentaire (en Tranche Marginale de 14%). Si votre Tranche Marginale est à 30% ce montant s’élèvera à 20.795,16€. Enfin les Frais Financiers versés à la banque s’élèvent au total à 59.745,15€.

Si vous en avez le temps et les moyens, il pourra être judicieux de vendre votre Investissement Locatif à l’issue de la période de Défiscalisation. A ce moment vous pourrez escompter récupérer 182.099,76€ (le montant de l’Apport et du Capital Remboursé) si l’on considère qu’une petite plus-value compensera les Frais de rupture de prêt que la banque vous facturera. Vous pourrez alors rebondir sur un autre Investissement Locatif et toucher à nouveau un avantage fiscal.

 

9 – Conditions d’Application du Dispositif PINEL :

 La Loi de Défiscalisation PINEL est en vigueur jusqu’au 31 décembre 2017. Le gouvernement vient d’annoncer que le Dispositif sera prolongé de 4 ans jusqu’à fin 2021 mais la Zone B2 ne sera plus considérée comme tendue et donc exclue.

  • La Loi PINEL impose au propriétaire un Engagement de Bailleur de 6, 9 ou 12 ans.
  • En compensation, vous bénéficierez d’une Réduction d’Impôts de 12%, 18% ou 21% du montant de votre investissement (2% les 9 premières années et 1% les 3 suivantes),
  • La Réduction d’Impôt générée par le Dispositif PINEL est incluse dans le plafonnement global des avantages fiscaux fixé à 10.000€/an,
  • L’investissement doit être réalisé en Zones Tendues (Abis, A, B1 et B2). De nombreuses communes proches de Nantes et de Saint Nazaire sont classées en B1 et B2. Quelques communes littorales le sont également. Toutes les autres communes de Loire Atlantique sont en Zone C et donc non éligibles. ATTENTION les 28 communes situées en Zone B2 ne seront plus éligibles à compter du 1er Janvier 2018 (voir liste à la fin ce cette page).
  • L’investissement global est limité à 2 opérations et à 300.000€ par an ; le prix de revient ne doit pas dépasser 5.500€/m².
  • La Date de Dépôt du Permis de Construire est celle qui détermine la Loi de Défiscalisation qui s’applique (et non pas la Déclaration d’Achèvement des Travaux),
  • La location du bien doit intervenir au plus tard 12 mois après la Déclaration d’Achèvement des Travaux,
  • L’Année de Mise en location sera votre première année d’application de la Défiscalisation.
  • Le propriétaire peut louer à un ascendant ou à un descendant à condition que ces derniers ne soient pas rattachés à son foyer fiscal,
  • Le logement doit respecter la norme de Performances Énergétiques RT 2012,
  • Le loyer est plafonné à 16,83€/m² en Zone Abis, 12,50€/m² en Zone A,
    10,07€/m² en Zone B1 et 8,75€/m² en Zone B2. La surface prise en compte est la Surface Utile pondérée par le coefficient 0,7 + (19 / Surface Utile) qui est décroissant avec la surface. Il vaut 1,0166 pour 60m², 0,9375 pour 80m² et 0,89 pour 100m². Ce qui conduit à des loyers plafonnés de 614,27€ pour 60m², 755,25€ pour 80m² et 896,23€ pour 100m² en Zone B1. La Surface Utile est la Surface Habitable augmentée de 50% des annexes (caves, balcons, remises…) dans la limite de 8m². En maison individuelle, le garage entre dans les annexes après déduction d’un stationnement forfaitaire de 12m².
  • Les Revenus du Locataire sont plafonnés mais les plafonds ne sont pas très contraignants.

Pour plus d’informations sur le Dispositif PINEL, nous vous conseillons de consulter le site gouvernemental www.logement.gouv.fr/Dispositif PINEL .

 


Pour en savoir plus, consultez les autres pages du Dossier Investissement Locatif de Mon Projet Maison :

Investissement Locatif en Maison
Simulation d’Investissement Locatif
Calcul du Loyer PINEL
Impact de la Durée du Prêt
Impact de la Nature du Bien
Impact de la Surface du Bien